Глубокоуважаемый Читатель !
   Я попытался разобраться сам и рассказать Вам на этом ресурсе , который называется Почти все о деньгах , что такое деньги и что такое валюта, как они произошли и какова их краткая история, показать каковыми сейчас являются валюты большинства стран мира.

Все о личных финансах. Недвижимость .

 
 

Приватизация

Приватизировать или нет

Приватизировать жилье – это значит бесплатно получить его в собственность.

Если ваша квартира не приватизирована, значит, вы занимаете ее по договору социального найма с муниципалитетом. Не беда, что многие этого договора в глаза не видели, – он по умолчанию заключен со всеми, кто живет в муниципальных квартирах.

У жильцов муниципальных квартир есть определенные ограничения.

Первое. Они не могут продать квартиру, подарить или передать по наследству, а также сдавать ее в аренду.

Второе. В муниципальной квартире нельзя делать сложный ремонт или перепланировку: это собственность муниципалитета, и он в любой момент может потребовать вернуть ее в исходное состояние. Хотя косметический ремонт жильцы делать обязаны.

И третье. Если в квартире никто не прописан, для муниципалитета это означает, что она свободна и можно передать ее другим жильцам.

В то же время жители муниципальных квартир имеют определенные преимущества.

Первое. Они не обязаны за свой счет менять коммуникации, например, проводку, трубы или батареи отопления, – это забота собственника, то есть муниципалитета.

Второе – они не несут расходов на капитальный ремонт дома – за это тоже отвечает муниципалитет.

И третье. Им не надо платить налог на недвижимость.

Тем, кто решился приватизировать квартиру, следует знать, что у них, как у собственников жилья, возникают новые права и обязанности.

Права: приватизированную квартиру можно продать, подарить, завещать, сдать в аренду. Она может просто стоять пустой, и в ней не обязательно должны быть зарегистрированы жильцы.

Обязанности.

Первое. У владельца недвижимости возникает обязанность ежегодно платить налог. Квитанцию присылает налоговая инспекция. Пока сумма налога невелика, так как рассчитывается исходя из стоимости недвижимости по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но со временем ситуация изменится: налог будет исчисляться уже с рыночной стоимости квартиры и для многих несомненно вырастет.

Второе. Ремонтировать, а также отвечать за порчу или утрату квартиры или имущества в ней вы будете сами. Поэтому от протечек, пожара и других неприятностей квартиру лучше застраховать.

Те, кто поторопился приватизировать жилье, но, посчитав все «за» и «против», решил, что сделал ошибку, могут дать обратный ход и снова отдать квартиру государству. Правда, надо иметь в виду, что если с момента приватизации изменился состав и количество собственников, государство откажется забрать квартиру себе.

 

Как обменять квартиру, занимаемую по социальному найму, не приватизируя ее

По Жилищному кодексу граждане имеют право обменять занимаемую ими муниципальную квартиру. Причем не только на такую же муниципальную, но и на приватизированную. В этом случае тот, кто занимал квартиру по договору социального найма, приобретет право собственности на новое жилье, а тот, кто переедет в его квартиру, этого права лишится. Мало того, снова бесплатно приватизировать жилье он уже не сможет.

При подготовке к обмену нужно обратить внимание, не наложены ли на квартиру какие-либо ограничения. Например, обмен невозможен, если дом признан аварийным и подлежащим сносу либо существует какой-то спор с нанимателем квартиры о расторжении с ним договора социального найма. Кстати, при обмене муниципальной квартиры обязательно согласие на это наймодателя, то есть муниципалитета, а также всех проживающих в этой квартире.

Самое сложное в таком обмене – найти вариант для переезда. Агентства недвижимости вопросами обмена практически не занимаются. Так что искать придется самим – давать объявления в газеты и просматривать опубликованные.

Если вариант найден, все просто. Достаточно подать в органы местного самоуправления документы – заявление, договор социального найма и справку об отсутствии задолженности по квартплате. Как только будет принято положительное решение, можно переезжать.

Обмен возможен не только между равнозначными по площади квартирами. Например, однокомнатную квартиру чисто теоретически можно поменять на трехкомнатную. При этом, если обе они муниципальные, за увеличение своей жилплощади не нужно ничего доплачивать. На практике, конечно, доплата возможна, но она не будет зафиксирована ни в одном документе.

Обмен возможен не только с участием муниципальных квартир. Приватизированную квартиру можно поменять на другую приватизированную. Преимущество сделки мены перед сделкой купли-продажи в том, что в этом случае у продавца не возникает выгоды – он не получает дохода от продажи квартиры. А значит, ему не надо платить налог на доходы.

Кроме того, в случае обмена приватизированных квартир Гражданский кодекс разрешает заключение договора мены неравноценными товарами. При этом возможна доплата за большее помещение. Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо трехкомнатную и автомобиль.

И еще. Договор мены подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Так что не будем забывать, что при оформлении договора взимаются государственная пошлина и плата за регистрацию.

 

Можно ли приватизировать комнату в общежитии

В Жилищном кодексе прямо сказано, что нельзя приватизировать комнату в общежитии, если она предоставлена на время учебы или работы. То есть студенты или временные работники стать собственниками не могут. А вот если общежитие раньше принадлежало какому-либо предприятию, а затем было передано местным органам власти, оно автоматически перешло в разряд обычных жилых домов. И в таком здании приватизировать жилье можно.

Чтобы приватизировать комнату, надо написать заявление в органы местного самоуправления и приложить к нему выписку от коменданта общежития о прописке. Местные власти это заявление рассмотрят и решат, есть ли основание для того, чтобы закрепить за человеком это жилье. Причины для отказа могут быть следующие: человек в общежитии живет, но не прописан или прописан, но не платит. Или же прописан и платит, но давно живет в другом месте.

Теоретически приватизировать можно не только комнату целиком, но и койко-место. В этом случае органы регистрации должны всем живущим в комнате выдать документы о долевой собственности. Но на практике осуществить это очень сложно. Даже если муниципалитет не будет возражать, разногласия возможны между самими жильцами. Да и доля каждого из них будет незначительной.

Получение или покупка жилья

Как молодой семье получить субсидию на покупку квартиры

Главные условия, которые должны соблюдаться: хотя бы один из супругов должен быть моложе 30 лет, они должны нуждаться в улучшении жилищных условий и при этом хорошо зарабатывать.

Узнать, попадаете ли вы в эту категорию, можно, только обратившись в органы местного самоуправления. Для этого нужно собрать документы, подтверждающие семейное и материальное положение и обеспеченность жильем. На их основании местные власти принимают решение включить или не включить семью в состав участников программы. Стоит подчеркнуть, что речь не идет о жилищной очереди – это именно список людей, соответствующих определенным условиям.

Итак, на что может рассчитывать семья, попавшая в этот список? Фактически ей предлагается купить квартиру с помощью ипотечного кредита. А государство обязуется помочь с оплатой первоначального взноса. Семьям без детей оно компенсирует 35 % стоимости квартиры, с одним ребенком – уже 40 %. Правда, конкретная сумма этой компенсации рассчитывается исходя из утвержденных государством расценок. А они иногда в несколько раз отличаются от рыночных цен на жилье в том или ином регионе.

Теперь мы можем посчитать размер субсидии и оценить, какую часть стоимости квартиры придется доплатить.

В качестве примера возьмем среднюю молодую семью: папа, мама и ребенок, проживающую, скажем, в Самаре.

Для такой семьи субсидия рассчитывается исходя из того, что площадь будущей квартиры будет составлять 18 кв. м ? 3 чел. = 54 кв. м.

Максимально возможный размер норматива стоимости 1 квадратного метра в Самарской области на сегодняшний день – 13 850 руб.

Расчетная стоимость квартиры для нашей семьи: 13 850 руб. ? 54 кв. м = 747 900 руб.

Семья с ребенком имеет право на субсидию в размере 40 % от расчетной стоимости квартиры. Значит, она получит помощь в размере 747 900 ? 0,4 = 299 160 руб.

А теперь прикинем, какую часть квартиры семье придется оплачивать самой.

При средней рыночной стоимости 1 кв. метра в новостройках Самары 20 000 руб. в коммерческой продаже «наша» квартира будет стоить 20 000 руб. ? 54 кв. м = 1 080 000 руб.

Значит, из собственных сбережений (или с помощью родителей) семье придется доплатить 1 080 000 руб. – 299 160 руб. = 780 840 руб.

Таким образом, государство обещает оплатить нашей средней семье 299 160 руб. ? 100/1 080 000 руб. = 27,7 % рыночной стоимости квартиры. Остальное – дело семейное.

Если в семье рождается еще один ребенок, размер субсидии увеличится еще на 5 % от расчетной стоимости жилья.

Субсидия предоставляется в безналичной форме. Соответствующая сумма зачисляется на банковский счет владельца свидетельства, открытый в банке, отобранном для участия в программе.

Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса в счет оплаты приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

 

Как оформить новостройку в собственность

От постройки жилья до оформления права собственности на нее может пройти довольно длительное время. В некоторых домах жильцы проживают буквально на птичьих правах по 3–5 лет, но право собственности на свои квартиры так и не могут зарегистрировать.

Дело в том, что оформить квартиру в собственность можно только в том доме, который полностью построен и принят госкомиссией. Однако даже если дом сдан, это еще не значит, что покупатель квартиры автоматически получит свидетельство о собственности на жилье. Кто должен заниматься регистрацией новостройки – застройщик или покупатель, должно быть указано в договоре.

Если по договору застройщик сам обязуется оформить все бумаги о собственности, он, как правило, берет за это дополнительную плату. Если же заниматься регистрацией прав на квартиру самостоятельно, можно серьезно сэкономить. Заплатить придется только за справку из БТИ и 500 рублей госпошлины.

Для оформления свидетельства о собственности нужно представить в отделение регистрационной службы договор с застройщиком и акт о госприемке дома. Если все документы в порядке, оформить такое свидетельство по закону обязаны в течение месяца.

Если же вы живете в квартире уже пару лет, а документов, подтверждающих, что эта квартира ваша, нет, это означает только одно: по бумагам на месте этого дома еще идет стройка. Госкомиссия дом не приняла. И ни распоряжаться такой квартирой, ни прописаться в ней нельзя.

Права и обязанности собственника жилья

Способы управления домами

Раньше мы не задумывались, кто управляет нашими многоэтажными домами. А при возникновении проблем звонили в ЖЭК или ДЭЗ (Дирекцию по эксплуатации зданий), причем качество работы этих специалистов давно стало предметом анекдотов.

Жилищный кодекс в корне изменил всю старую систему управления. Вместо старых и неэффективных ЖЭКов и ДЭЗов ответственными за состояние домов становятся сами жильцы. Им предлагается выбрать один из трех способов управления домом: нанять управляющую компанию, создать товарищество собственников жилья или управлять совместно, по каждому вопросу собираясь и принимая нужное решение.

Управляющая компания.До сих пор в большинстве домов функции управляющей компании выполняли государственные предприятия – ДЭЗы. Теперь жильцам предлагают сделать выбор между старыми ДЭЗами, которые, кстати, уже не государственные, а коммерческие организации, и другими управляющими компаниями. Найти информацию о них можно в органах местного самоуправления или в специально созданном Информационном центре реформы ЖКХ.

Прежде чем доверить свой дом незнакомой компании, нужно проверить ее в деле. Для этого следует не только ознакомиться со всеми лицензиями и сертификатами, но также съездить на объекты, которые она уже обслуживает, поинтересоваться мнением жильцов этих домов о качестве управления.

Окончательный выбор делает общее собрание собственников. Лишь в этом случае жильцы могут составить договор с управляющей компанией так, чтобы не ущемить своих интересов. В договоре указываются все обязанности управляющей компании, например: текущий ремонт подъезда – раз в год, уборка подъезда – три раза в неделю.

Важно помнить, что договор заключается с каждым собственником. Только в этом случае он вправе предъявлять компании претензии в случае невыполнения условий договора. Каждый год управляющая компания должна отчитываться перед собственниками жилья о том, какие работы она проводила и сколько денег на это потратила.

А вот расценки у частных компаний, скорее всего, будут выше, чем у старых ДЭЗов. Впрочем, и ДЭЗы стали коммерческими, поэтому и они, скорее всего, повысят цены. Тот, кто не сможет платить по новым тарифам, как и сегодня, сможет оформить субсидию.

Товарищество собственников жилья.Создать для управления домом товарищество собственников жилья под силу только наиболее активным и организованным жильцам. Ведь дело это непростое. Мало того что надо лично обойти все квартиры и вручить каждому письменное приглашение на общее собрание, но еще и уговорить прийти на это собрание как минимум половину собственников. Собрание должно принять решение о создании ТСЖ (юридического лица) и избрать из числа собственников председателя и правление.

Надо понимать, что расходы на содержание товарищества лягут на плечи жильцов. Поэтому создавать ТСЖ в небольшом доме невыгодно. В многоподъездном многоэтажном доме товарищество более эффективно: плата за управление с каждой квартиры будет меньше.

Правление ТСЖ от имени жильцов нанимает компанию, которая будет обслуживать дом, а в дальнейшем контролирует ее работу. По всем вопросам – не убирают в подъезде или не вовремя пришел сантехник – надо обращаться в правление, оно должно урегулировать ситуацию.

ТСЖ как юридическое лицо может и само зарабатывать деньги. Например, сдавать в аренду подвальное помещение. Полученные средства поступают на счет ТСЖ и используются в интересах всех жильцов.

Главный минус ТСЖ состоит в том, что расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. И если кто-то из жильцов не платит, например, за воду, недостающую сумму просто спишут с общего счета ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками своим домом.Непосредственное управление заключается в том, что каждый собственник квартиры напрямую заключает договор с поставщиками услуг по водо-, электро– и газоснабжению, отоплению, уборке дома и территории и другими. И каждый оплачивает коммунальные услуги сам и только за себя.

Правда, воплотить в жизнь такой способ управления не так-то просто. Сложно себе представить, что, например, Водоканал будет заключать отдельный договор с каждым из 1000 жителей одного дома. Поэтому такой способ управления приемлем только для коттеджных поселков и домов, где не больше 10 собственников.

Если собственников немного (например, в доме всего 5 квартир), им легче договориться друг с другом и выбрать уполномоченного, который будет собирать со всех соседей деньги, если в доме потребуется, например, заменить трубы.

Мало того, при таком способе управления функции сантехника, дворника, электрика и некоторых других специалистов могут выполнять и сами жильцы – конечно, не бесплатно. С ними каждый собственник должен будет заключать отдельный договор.

Плюс такого способа управления: собственникам не надо оплачивать управленческие услуги, а значит, их квартплата будет меньше. Минус: нужны активные жильцы, которые организуют, а главное, отстоят перед местными властями свое право на непосредственное управление домом.

Как призвать к ответственности председателя ТСЖ

Нередко случается так: жильцы на общем собрании избрали председателя ТСЖ, но спустя некоторое время обнаружили, что он нечист на руку. Отчаиваться не стоит. Жилищный кодекс дает жильцам возможность выяснить правду и призвать нечестного руководителя к ответу.

Для начала нужно инициировать общее собрание собственников. Сделать это может любой член ТСЖ, не обязательно представитель его руководства. На этом собрании избирают ревизионную комиссию – орган, который подчиняется не председателю ТСЖ, а всем собственникам жилья. Лучше всего привлечь к работе в ревизионной комиссии людей с финансовым образованием – бухгалтеров или экономистов. Они должны проверить финансовые документы ТСЖ.

Если проверка показывает, что есть нарушения, нужно переизбрать председателя и правление ТСЖ, а старых привлечь к ответственности. При этом если на правлении принято решение о переизбрании председателя ТСЖ, то это лицо теряет свой статус. Он лишается всех полномочий, а если будет удерживать какие-то документы, договоры или печать ТСЖ, это можно расценивать как злоупотребление служебным положением.

Лишить председателя полномочий можно еще одним способом – прекратить деятельность самого ТСЖ. Для этого из его состава должны выйти владельцы более половины жилой площади в доме. Сделать это несложно: достаточно просто написать заявление. Тогда старое ТСЖ автоматически прекратит свое существование, а значит, можно организовывать новое. Или вообще избрать другой способ управления домом, например, пригласить управляющую компанию.

 

Капитальный ремонт

Один из самых больных вопросов, который возникает после передачи сферы ЖКХ в частные руки, – кто и за какие деньги будет делать в домах капитальный ремонт. В Жилищном кодексе сказано, что отныне это дело самих жильцов. Что делать тем, кто живет в старых домах, в которых ремонта не было 20 и более лет? Где брать на него деньги?

Сегодня создан специальный фонд, из которого будут выделяться деньги на капитальный ремонт всех старых домов. Для этого местные власти составили списки домов, нуждающихся в ремонте на 01.01.2007 г. Каждому дому, попавшему в список, будет выделена определенная сумма из федерального бюджета, еще одна часть – из местного бюджета. На эти деньги собственники жилья должны нанять компанию, которая и проведет все работы. Если денег не хватит, придется добавить из собственного кармана.

По такой схеме до 2010 года должны быть отремонтированы все дома. В дальнейшем деньги на замену труб, лифта или крыши придется искать самим жильцам.

Для начала они должны принять решение о ремонте на общем собрании. Только они, а не мэр города, муниципалитет или ДЭЗ решают, быть ли в доме ремонту, когда и в каком объеме.

Затем возникает следующий вопрос: где взять деньги? Есть разные варианты. Вот, например, самый фантастичный: каждый накапливает на своем счете определенную сумму, а через 5 лет ответственный по подъезду собирает их и на эти деньги нанимает ремонтную бригаду.

А вот более реалистичный способ. Собственники жилья договариваются и берут в банке кредит на проведение ремонта. Оплачивают этот кредит в рассрочку, в течение нескольких лет, причем оплата включается в стоимость жилищно-коммунальных услуг.

 

На что могут рассчитывать жители аварийных домов

Признавать дом аварийным или не признавать, решает местная администрация. И пока она не примет соответствующий документ, ни о каком переселении не может быть и речи. Поэтому жильцам, если они видят, что их дом рушится буквально на глазах, нужно обратиться в местные органы власти с заявлением о проведении технического обследования здания.

Если техническое обследование показало, что здание действительно находится в аварийном состоянии, оно включается в список домов, подлежащих сносу. На основании этого документа глава местной администрации выносит постановление о расселении.

А вот какие квартиры получат жильцы, зависит от того, являются ли они собственниками квартиры.

Если в малогабаритной «двушке» прописаны 8 человек, то такую квартиру выгоднее не приватизировать, так как при переселении можно рассчитывать на жилье большей площади. Дело в том, что по закону на каждого жильца должно приходиться не меньше 18 квадратных метров. Правда, рассчитывать на получение нескольких, например двух, квартир могут не все, а только те, кто стоит в очереди на получение жилья. Кроме того, придется доказать, что квартира уже фактически превратилась в коммуналку, то есть каждая семья имеет отдельный источник доходов, собственный бюджет и ведет самостоятельное хозяйство.

Совсем другое дело, если квартира большая, а людей в ней прописано мало. Например, «трешку», в которой проживает семья из двух человек, выгоднее приватизировать. Вместо снесенной приватизированной «трешки» можно получить тоже трехкомнатную квартиру, но уже в новом доме. При этом, если новая квартира больше по площади, чем старая, никаких доплат с вас брать не должны. И об этом есть специальное разъяснение Верховного суда.

 

На какую территорию, помимо квартиры, имеет право собственник и как ею распоряжаться

По Жилищному кодексу, покупая квартиру, гражданин автоматически получает в собственность еще и часть общих помещений в многоквартирном доме – лестничной клетки, чердака или подвала. Но, к сожалению, привести друзей и похвастаться, что эти 3 ступеньки лестницы или вот эти 5 квадратных метров чердака – ваша собственность, нельзя. Физически доля в общем имуществе дома не выделяется.

Впрочем, если собственники квартир договорятся, они смогут использовать это общее имущество с выгодой для себя. Например, внешние стены дома можно сдать рекламному агентству для размещения рекламы, часть крыши – компании сотовой связи для установки антенны, подвальные помещения – частным предпринимателям под магазин или салон красоты.

Полученными доходами можно распоряжаться по-разному. Например, снизить плату собственникам жилья за жилищно-коммунальные услуги, или использовать эти деньги на текущий ремонт дома – лестничных клеток, крыши, фасадов, лифтов, или накапливать на специальном счете на будущий капитальный ремонт.

Что делать, если, например, магазин в подвале здания располагается уже давно, но собственникам жилья никакой выгоды не приносит? Надо поинтересоваться у владельцев торговой точки, являются ли они собственниками этого помещения или у них заключен договор аренды. А если такой договор заключен, то с кем? Скорее всего, с местной администрацией. Она-то и получает весь доход. А это прямое нарушение Жилищного кодекса: доход должен делиться поровну между всеми собственниками жилья. Местная администрация в лучшем случае является собственником части квартир в доме – тех, которые жильцы не захотели или не успели приватизировать, а значит, имеет право только на часть этого дохода.

Чтобы устранить несправедливость, нужно перезаключить договор с арендатором помещения таким образом, чтобы выгодоприобретателем стали собственники жилья. Если местные власти на это не согласятся, следует обратиться в суд. По Жилищному кодексу все права – на стороне собственников.

 

Могут ли стены дома, лестничная клетка, чердак и подвал приносить доход

Не всякий чердак можно приспособить для жизни. Если дом имеет плоскую крышу, скорее всего, под ней помещается технический этаж. Обустроить там мансарду никто не разрешит по техническим условиям. А вот если крыша «шатром» или «домиком», попробовать можно.

Для начала нужно выяснить, кому принадлежит сам дом. Если хотя бы половина квартир в нем приватизирована, придется договариваться с их собственниками. Сделать это можно только на общем собрании собственников, причем более 50 % из них должны проголосовать «за». Затем предстоит подписать договор с товариществом собственников жилья, если таковое создано в этом доме, – в противном случае – с инициативной группой жильцов. Скорее всего, это будет договор длительной аренды. Выкупить помещение вряд ли получится. Дело в том, что по Жилищному кодексу каждый собственник жилья, хотя и имеет право на долю в общей площади дома, не может ее выделить и кому-то продать.

Впрочем, договориться с жильцами – это полдела. Существуют контролирующие органы: санэпидемстанция, пожарная охрана, жилищная инспекция. От них нужно получить разрешения на подводку всевозможных коммуникаций; они же будут следить за тем, чтобы помещение использовалось только в тех целях, которые указаны в договоре, например, для проживания, а не для размещения склада горюче-смазочных материалов.

Кстати, если на чердаке проходят коммуникации, такие как труба или вентиляционный короб, в большинстве случаев их можно перенести. Уточнить этот вопрос можно в проектной организации.

 

Можно ли использовать квартиру как офис

Жилищный кодекс разрешает работать дома гражданам, занимающимся частной практикой, и индивидуальным предпринимателям. Например, свою квартиру в качестве офиса может использовать программист, преподаватель или адвокат. Главное, чтобы его деятельность не причиняла беспокойства соседям.

А вот разместить в квартире настоящий офис, куда приходят на работу сотрудники, частный детский сад или кафе гражданин не имеет права. Чтобы превратить квартиру в офисное помещение, прежде всего следует перевести ее в нежилой фонд. Для этого нужно выполнить два условия. Первое: квартира должна быть свободна, то есть в ней никто не должен быть прописан. И второе: под ней не должно быть жилых помещений.

Если квартира этим условиям соответствует, можно начать собирать документы: свидетельство о собственности, техпаспорт, план БТИ, проект перепланировки и заявление. Их нужно представить в межведомственную комиссию, которая примет решение, можно ли перевести квартиру в нежилой фонд и сколько это стоит. В каждом регионе на эту услугу могут быть установлены свои расценки.

И еще одно маленькое дополнение. Пока квартира не переведена в нежилой фонд, нельзя указывать ее адрес в качестве юридического адреса фирмы.

Жилищно-коммунальные услуги

Как сэкономить на оплате коммунальных услуг тем, кто все лето проводит на даче

Главное условие для снижения оплаты коммунальных услуг – отсутствие в своей квартире более 5 дней, например, в случае переезда в летний период на дачу или длительной командировки или лечения.

Второе условие: дом или квартира не должны быть оборудованы приборами учета потребления воды и электричества. Например, тот, у кого стоит счетчик воды, и так платит только за ту воду, которую фактически расходует. В общем случае перерасчет делается только за воду, газ и канализацию. За тепло и жилищные услуги перерасчет не делается, даже если вы отсутствовали очень долго.

Чтобы коммунальная служба сделала перерасчет, подтвердить свое отсутствие нужно документально. Те, кто был в командировке, могут предъявить билеты на поезд или самолет или копию командировочного удостоверения; те, кто лежал в больнице, – справку из медучреждения. А тому, кто переселился на дачу, придется там временно зарегистрироваться. Если квартира поставлена на сигнализацию, для получения перерасчета достаточно представить справку из охранного агентства о том, что в такой-то период квартирой никто не пользовался.

 

Как пожаловаться на качество коммунальных услуг

Если зимой температура в вашей квартире опускается ниже 18 градусов, электричество «мигает», а из крана то и дело течет ржавая вода, смело жалуйтесь в свой ДЭЗ, ЖЭК или управляющую компанию, и требуйте снижения оплаты.

Если из-за некачественных коммунальных услуг пострадало ваше имущество, например, из-за неполадок в электросети вышел из строя телевизор, то вам обязаны возместить ущерб.

По вашему звонку в диспетчерскую к вам домой должна прийти комиссия, которая проверит все факты и составит акт о том, что та или иная услуга не предоставлена или была ненадлежащего качества. Если же комиссия явиться к вам не спешит, подтвердить нарушение могут и соседи. Главное – составить акт осмотра и заверить его подписями, а затем под расписку передать этот документ в управляющую организацию.

Если в доме создано товарищество собственников жилья, предъявлять претензии по качеству коммунальных услуг нужно ему. А оно должно позаботиться о ремонте коммуникаций или же потребовать от поставщиков, например энергетиков или Водоканала, обеспечить должное качество услуг.

 

Могут ли коммунальные службы отключить воду, газ, электричество за неуплату

Отключить воду, газ и электричество вам могут в трех случаях: если вы вовремя не платите за коммунальные услуги, самовольно подключились к инженерным сетям или пользуетесь более мощными электроприборами, чем способна выдержать проводка в доме.

Что касается неплательщиков, то коммунальные службы готовы подождать полгода, прежде чем приступать к решительным действиям. Для начала они обязаны выслать нерадивым жильцам предупреждение. Затем, если в течение 30 дней оплата не поступит, еще одно. И только после этого вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг.

Так, например, может быть уменьшен напор воды для того, чтобы вы расходовали ее в меньшем объеме; снижена температура отопительных приборов, установлены ограничители на потребление электроэнергии.

Если вы по-прежнему не платите, еще через месяц свет, газ и горячую воду отключат. Не имеют права отключить отопление, холодную воду и канализацию по санитарным соображениям. Зато, как только долг полностью погашен, все услуги должны подключить в течение двух дней.

Если вы не в состоянии вовремя заплатить за коммунальные услуги по уважительной причине, например из-за серьезной болезни или потери работы, стоит сообщить об этом коммунальной службе и договориться об отсрочке платежа или погашении долга частями.

 

Как установить счетчики воды

Индивидуальный счетчик воды можно установить, только если в доме уже есть общедомовой счетчик. Как правило, управляющие компании (ДЭЗы, ЖЭКи) сами предлагают жильцам таких домов поставить счетчики. Но даже если с их стороны нет инициативы, обращаться по вопросу о возможности установки такого прибора надо именно к ним. При положительном решении вопроса управляющая компания посоветует лицензированную организацию, которая продает счетчики и занимается их установкой.

Важно знать, что устанавливают два счетчика: на горячую и холодную воду. За каждый придется заплатить в среднем 2750 рублей, за оба – 5,5 тысяч. В эту сумму входит стоимость счетчика, комплектующих – фильтра, запорных кранов – и работы по установке. Средняя стоимость технического обслуживания прибора – около 30 рублей в месяц.

Впрочем, эти затраты быстро окупаются. Средний реальный расход на одного человека составляет 180 литров в сутки. А по нормам нам положено тратить 384 литра. Если платить только за реально израсходованную воду, семья из трех человек оправдает свои затраты на счетчики за первый же сезон.

После того как счетчик поставлен, нужно пригласить представителя управляющей компании, который примет прибор в эксплуатацию. Кроме того, необходимо заключить новый договор о порядке оплаты за воду.

Для оплаты воды вам придется каждый месяц снимать показания водосчетчика так же, как со счетчика электроэнергии, а затем умножать тариф на использованные литры воды. О тарифе можно справиться в Едином расчетном центре.

 

Как установить двухтарифный счетчик электричества и выгодно ли это

Для установки двухтарифного счетчика нужно обратиться в компанию, которая занимается продажами электроэнергии в вашем регионе, и с ней заключить договор на оплату электроэнергии по двойному тарифу. Затем можно установить сам счетчик и обязательно официально его зарегистрировать.

Двухтарифный электрический счетчик позволит существенно экономить на электроэнергии. Дело в том, что ночью – с 23 часов вечера до 7 утра – электричество стоит в 3–4 раза дешевле. Конечно, никто не заставляет вас переходить на ночной образ жизни. Однако некоторые энергоемкие приборы, например стиральную или посудомоечную машину, всевозможные электрические подогреватели, выгоднее включать ночью.

Предположим, вы расходуете в месяц 200 киловатт-часов электроэнергии. При тарифе 1 рубль 30 копеек за 1 киловатт вы заплатите за электричество 260 рублей. Если же хотя бы 50 киловатт вы «перенесете» на ночь, когда тариф в 4 раза ниже, экономия составит около 50 рублей в месяц.

Двухтарифный счетчик вместе с установкой обойдется примерно в 3 тысячи рублей. И окупится за год-два.

 

Как нанять консьержа и не пожалеть об этом

Если вы хотите, чтобы в вашем подъезде было чисто и уютно, самый верный способ – нанять консьержку. Кроме того, это дополнительная защита от непрошеных гостей.

Сначала необходимо собрать общее собрание жильцов. На нем за наем консьержки должно проголосовать не менее половины. На этом же собрании определяется и зарплата консьержки – она складывается из взносов жильцов и доплаты местных властей.

Плату за услуги консьержки или консьержа собирают сами жильцы. А вот если домом управляют ТСЖ или управляющая компания, то эту сумму могут включить в общую квитанцию на оплату услуг ЖКХ.

Чем больше квартир в подъезде, тем меньше плата с каждой квартиры. Например, в пятиэтажном доме она составит примерно 500 рублей в месяц. Тогда при двухсменной работе консьержки будут получать по 5 тысяч рублей. Чем выше дом, тем меньше расходы жильцов.

Кстати, если все жильцы подъезда готовы платить за охрану дома в общей сложности больше 70 тысяч рублей в месяц, они могут нанять частное охранное предприятие.

 

Что делать, если случился пожар

Рассчитывать на компенсацию, если квартира в собственности и при этом не застрахована, вы можете только в том случае, если пожар произошел не по вашей вине. Если вам удастся это доказать, деньги за утраченное имущество должен возместить виновник пожара – добровольно или через суд.

Другое дело, если сгорела государственная квартира. На этот случай в государственных организациях существуют специальные фонды непредвиденных расходов. Впрочем, для того чтобы получить эти деньги, следует обратиться в муниципалитет, он пошлет запрос региональным властям, а они, в свою очередь, обратятся в правительство. Оно-то и принимает постановление о выделении средств. Процедура долгая и не всегда эффективная.

Так что самым надежным способом остается страхование. Если квартира в собственности, можно застраховать и само жилье, и имущество, в неприватизированной квартире застрахуют только обстановку.

 

Если с крыши упала сосулька…

Кто несет ответственность, если снег или, того хуже, сосулька упала на прохожего или припаркованную рядом с домом машину?

За состояние крыш отвечают жилищно-коммунальные службы – ЖЭКи и ДЭЗы. Проходя по улицам и тротуарам или паркуя там свой автомобиль, мы являемся потребителями их услуг. Если с крыши упала сосулька и повредила машину, виноват в этом ЖЭК или ДЭЗ, который вовремя не убрал наледь. Правда, чтобы получить с него компенсацию, надо доказать, что сосулька упала именно на его территории. Прежде всего нужно вызвать инспектора ГИБДД, который составит акт. По возможности следует сфотографировать место аварии, чтобы иметь наглядные доказательства, от чего произошли повреждения.

Если вред причинен здоровью, время и место происшествия зафиксируют милиция и скорая помощь. Но если есть возможность, лучше попросить работников ближайшего ДЭЗа составить об этом акт, а также запастись свидетелями происшествия и документом об оценке ущерба.

Расходов на экспертизу и оценку бояться не надо. Все они потом взыщутся с виновника в судебном порядке.

Кстати, взыскать компенсацию можно не только за травму или помятую машину, а практически за любое имущество. Например, за испорченную шубу.

Кстати, ЖЭКи и ДЭЗы нередко сами страхуют себя от подобных неприятностей. Повесив на стене дома плакат «машины не ставить, сосульки» или поставив временное ограждение, они автоматически снимают с себя вину за порчу имущества или травмы прохожих.

 

Что делать, если вашу квартиру залили

Если в вашей квартире капает с потолка, первым делом сообщите об этом в диспетчерскую службу своего ДЭЗа. Позаботьтесь о том, чтобы имелись свидетели происшествия. Это могут быть, например, соседи или знакомые. И конечно, пригласите виновников аварии. Ведь разбираться по поводу возмещения ущерба придется именно с ними.

Варианты: вы делаете ремонт, а затем предъявляете виновнику счет, либо затопившие вас соседи предлагают вам определенную сумму денег. Если договориться полюбовно не удается, нужно как можно скорее вызвать представителя ДЭЗа и потребовать составить акт аварии. Учтите: отказаться они не вправе. В акте должен быть зафиксирован полный объем нанесенного ущерба: например, заливы стен, потолка, пола, площадь залива, повреждения мебели, техники и т. п.

Если повреждения более серьезные, чем просто мокрое пятно на потолке, оценить ущерб на глаз, вероятно, не получится. В этом случае придется пригласить независимого оценщика из любой экспертно-оценочной организации. Стоит это от 1,5 до 3,5 тысяч рублей.

Оба акта – об аварии, составленный ДЭЗом, и об оценке ущерба – пригодятся, если придется обращаться в суд для взыскания ущерба с виновника аварии. А в случае, если ваша квартира застрахована, их нужно представить в страховую компанию для получения компенсации.

 

Что делать, если вы залили соседей

Если вы залили соседей, то вам, скорее всего, придется оплачивать ремонт в их квартире. Главное, чтобы косметический ремонт не превратился в дорогой евроремонт за ваш счет. Поэтому сразу же, как только вы узнали об аварии, спуститесь к соседям и оцените масштабы повреждений.

Все повреждения нужно зафиксировать в присутствии свидетелей, лучше представителей ДЭЗа или ЖЭКа. Тогда у пострадавшей стороны не найдется повода добавить к этому что-то еще.

Если пострадавшие заявляют, что испорчена эксклюзивная отделка, и требуют за ремонт слишком большую, на ваш взгляд, сумму, пригласите независимого оценщика для составления соответствующего акта. Чья оценка более объективна, решит суд.

А чтобы в будущем избежать дополнительных расходов на чужой ремонт, застрахуйте свою гражданскую ответственность перед соседями.

Годовой страховой полис на сумму, например, 100 тысяч рублей обойдется всего от 500 до 1,5 тысяч рублей.

Страхование

Выгодно ли страховать квартиру

Для многих россиян квартира – самое дорогое их имущество. И если она по каким-либо причинам, например в результате залива, пожара, просадки грунта, получит повреждения и придет в негодность, то расходы на восстановление и ремонт могут разорить даже очень состоятельного человека.

Застраховать можно как само имущество – отделку, мебель, домашнее оборудование, так и гражданскую ответственность перед соседями (на случай, если авария в вашей квартире приведет к повреждениям в соседней). В среднем страховка стоит от 0,5 до 1,5 % от той суммы, в которую вы (или ваш оценщик) оцените имущество.

Например, если отделку и мебель оценили в 300 тысяч рублей, то ежегодно за страховку нужно будет платить от 1,5 до 4,5 тысяч. Если вы решили застраховать гражданскую ответственность, то страховая сумма может быть любой, какую вы пожелаете, например 100, 200 или 300 тысяч рублей. При этом нужно учесть, что чем больше риск затопить соседей, тем больше минимальная плата за страховку. Например, на время ремонта страховые тарифы повышаются.

А теперь о том, как получить деньги. Если произошел страховой случай, нужно сразу же подтвердить это документально. Если это залив – вызвать представителей ДЭЗа или ЖЭКа, если пожар – пожарную службу, чтобы они составили соответствующий акт. Одновременно следует известить страховую компанию, которая определит размер ущерба и положенной компенсации. Деньги выплатят в течение 10 дней.

 

Страховка квартиры на время отпуска

Летом, когда горожане разъезжаются в отпуска либо на дачи, резко увеличивается число квартирных краж. Оптимальный вариант защиты имущества – страховка. Многие страховые компании предлагают клиентам специальные «отпускные» полисы. Стоят они дешевле, чем на полгода или год, а оформить их можно за несколько минут.

Дело в том, что краткосрочный договор страхования, как правило, оформляется без заявления, без составления описи и без выезда к страхователю. Просто заполняется полис, выплачивается премия, и договор считается заключенным. Если вы не опасаетесь того, что вас зальют соседи, то можно застраховать только интерьер и бытовую технику. Это выйдет еще дешевле.

В случае неприятности в ваше отсутствие, например квартирной кражи, представители страховой компании оценят ущерб. Сопровождать их должны вы или ваш законный представитель. А для получения компенсации кроме страхового полиса понадобятся еще и документы о собственности на квартиру.

 

Страхование дачи на зиму

По статистике, до 80 % грабежей, поджогов, да и просто несчастных случаев с дачными домами происходят в зимний период. Поэтому если вы не живете на даче круглый год, свое имущество лучше застраховать.

Самые низкие тарифы распространяются на страховку кирпичных домов в охраняемых поселках и оснащенных охранной и пожарной сигнализацией. Страховка деревянных домов дороже, так как риск пожара выше. Если вы решили застраховать свой дом, не покупайте полис через Интернет: это не обойдется вам дешевле. Вызовите страхового агента на место. Он оценит все риски, и в случае неприятностей у страховой компании не будет повода отказать в выплате страхового возмещения.

Существенно сэкономить можно, если застраховать дом не на полную сумму, а, например, на половину. Правда, при наступлении страхового случая выплатят вам только половину стоимости ущерба. Впрочем, тут есть одна тонкость. Если в договоре имеется оговорка, что недострахование не должно применяться при выплате страхового возмещения, то ущерб будет выплачиваться в полном объеме, но в пределах страховой суммы.

Так, если дом стоит 1 миллион рублей, а застрахован на 500 тысяч, то любой ущерб до 500 тысяч рублей будет оплачен полностью. Например, если ураган снес крышу стоимостью 100 тысяч рублей, то и получите вы от страховой компании 100 тысяч.

Такой вариант подходит, например, тем дачникам, которые, уезжая на зиму, уверены, что дом выстоит, но боятся нанесения мелкого ущерба.

 

Титульное страхование при покупке недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке – всегда повышенный риск. Даже серьезное агентство недвижимости, которое, как правило, проводит всестороннюю проверку всех предыдущих сделок с этой квартирой, не может на 100 % гарантировать, что учло все нюансы. И нередки случаи, когда через несколько лет на жилплощадь вдруг заявляет свои права вполне законный претендент. А покупатель квартиры в одночасье лишается и денег, и жилья. От этого риска может защитить титульное страхование, то есть страхование сделки от риска признания ее недействительной.

Средний страховой тариф сегодня составляет от 0,3 до 1,5 % от суммы, которая указана в договоре со страховщиком. Лучше всего, если она соответствует стоимости недвижимости. Тогда в случае неприятностей деньги, уплаченные за квартиру, вы вернете полностью.

Надо быть готовым к тому, что в первые 3 года после покупки квартиры страховка будет стоить дороже. Это обусловлено статистикой: риск потерять квартиру в этот период – самый высокий. Кроме того, на стоимость полиса влияет история самой квартиры. Чем больше у нее было владельцев, тем дороже страховка.

Чтобы получить по страховке деньги, надо иметь на руках решение суда о признании сделки купли-продажи недействительной.

 

Навязанное страхование: нужно ли соглашаться на условия банка

Сегодня сложилась такая практика, что при выдаче ипотечного кредита банки требуют от клиента застраховать свою жизнь и трудоспособность. На первый взгляд, это лишние расходы. Однако такое страхование выгодно не только банку, но и самому получателю кредита. Ведь если с застрахованным заемщиком что-то случится и он не сможет платить по кредиту, за него это сделает страховая компания. А вот если заемщик не застрахован, банку, чтобы вернуть свои деньги, придется обращать взыскание на квартиру.

Расходы на страховку при получении ипотечного кредита составляют от 1,5 до 2,5 % от суммы кредита в год. Сюда входят страхование самой квартиры, жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование риска потери имущества, если в документах на квартиру вдруг будут обнаружены ошибки.

Перепланировка и ремонт

Как выгоднее делать ремонт: сразу или по частям

К ремонту вполне применимо общее правило: оптом дешевле. Это значит, что если вы наймете строительную фирму, которая сделает весь ремонт полностью: заменит сантехнику, положит плитку, покрасит пол и поклеит обои, – вы потратите в среднем на 10 % меньше, чем если бы нанимали каждого специалиста отдельно. Такой вариант позволит сэкономить не только деньги, но и собственное время, например, на поиск нужных специалистов.

Кстати, в этом случае вам не придется переклеивать обои, если вы вдруг вспомните, что не заменили в своей комнате электропроводку. Если вы все-таки считаете, что работу по замене той же проводки специализированная электромонтажная организация выполнит лучше, чем электрик в составе строительной бригады, тщательно подходите к выбору фирмы. Она обязательно должна иметь соответствующую лицензию. В этом случае вы получите не только гарантию на выполненную работу, но и уверенность, что через год или два у вас не обвалится штукатурка и не задымятся провода.

Так что, если вы все-таки решите нанять отдельных специалистов, то это имеет смысл сделать только для замены электропроводки и сантехники. Остальные работы качественно выполнить может и самая обычная бригада строителей.

 

Можно ли сэкономить на ремонте

Самый экономичный вариант – нанять бригаду мастеров на ближайшем строительном рынке. Услуги таких строителей, как правило, стоят намного дешевле, чем специализированных фирм. Недостаток: они не дают гарантии на свою работу, и, если возникнут проблемы, предъявить им претензии будет очень сложно.

Более дорогой, зато и более надежный способ – обратиться в специализированную строительную компанию. Стоимость работ зависит от того, какого класса ремонт вам необходим.

Осмотрев квартиру, строители составят смету – примерную стоимость работ. На этом этапе от заказчика нужна внимательность и дотошность: лучше, чтобы все работы были расписаны как можно подробнее. Например, не просто «установка дверей», а более конкретно «установка дверей и наличников».

И все же имейте в виду, что итоговые расходы все равно могут оказаться на 20–30 % больше запланированных. Например, строители захотят взять с вас дополнительные деньги за вывоз мусора, закупку стройматериалов или уборку квартиры. Чтобы это не оказалось неприятной неожиданностью, лучше сразу включите эти расходы в смету. А по окончании ремонта потребуйте у строителей гарантию на качество работы. Большинство компаний дают такую гарантию не более чем на 1 год.

 

Как согласовать перепланировку

Чтобы воплотить в жизнь свои мечты о комфортном жилье, сегодня мало покрасить потолки и поклеить новые обои. Как правило, любой современный ремонт влечет за собой серьезные изменения облика квартиры. И часто не обойтись без перепланировок.

Если вы планируете объединить ванну с санузлом или кухню с гостиной, поменять оконные рамы на пластиковые стеклопакеты или перенести на полметра дверь в межкомнатной перегородке – это называется переустройство. Чтобы его зарегистрировать, нужно получить в БТИ план квартиры, отметить на нем все изменения и согласовать их с жилищной инспекцией. После этого следует внести коррективы в документы о регистрации квартиры и получить новое свидетельство о собственности на жилье.

Если же вы хотите произвести более существенные изменения, например, увеличить ванную комнату за счет коридора, застеклить балкон, сделать проем в несущей стене или вместо газовой плиты поставить электрическую – это уже перепланировка. И в этом случае, прежде чем начинать работы, нужно разработать ее проект. Его можно заказать в любой лицензированной проектной организации и согласовать с горэкспертизой.

Какие документы и согласования понадобятся в вашем конкретном случае, можно узнать, обратившись к специалистам жилищной инспекции по месту жительства, или получить консультацию в специализированной фирме, которая занимается согласованием перепланировок.

Квартиру, в которой есть незарегистрированная перепланировка, продать, подарить или обменять невозможно. Придется перепланировку узаконить. А это по Жилищному кодексу можно сделать только через суд. Он проверит, не угрожают ли произведенные изменения жизни и здоровью других жильцов дома. Если все в порядке, перепланировку можно оставить, но нужно ее оформить в установленном порядке, то есть заплатить штраф от 1 до 2,5 тысяч рублей, а затем сделать проект или эскиз и внести изменения в план БТИ. И наконец, получить новое свидетельство о собственности на жилье.

А вот если перепланировка нарушает интересы других жильцов, суд предпишет вернуть квартире первоначальный вид. Штраф при этом заплатить все равно придется.

При покупке квартиры нужно обратить особое внимание на то, были ли в ней перепланировки и, главное, были ли они зарегистрированы. Иначе все проблемы по их законному оформлению лягут на нового хозяина.

 

Как установить кондиционер в своей квартире

На установку кондиционера в своей квартире нужно получать такое же разрешение, как и на перепланировку. Сначала нужно заказать проект (сделать его может фирма, которая занимается установкой кондиционеров), а затем согласовать его с управлением архитектуры и жилищной инспекцией.

Не разрешат установить выносной вентилятор на фасаде кирпичного дома: при работе этого прибора у тех, кто живет ниже, могут намокать стены. А вот если фасад железобетонный, проблем с получением разрешения, скорее всего, не возникнет.

Когда разрешение будет получено, останется выбрать и, главное, правильно установить оборудование. Доверять установку кондиционера можно только той фирме, которая занимается этим профессионально. К ним же надо будет впоследствии обращаться для технического обслуживания прибора.

 

Что делать новоселу, если он обнаружил в новой квартире недоделки

Квартира – такой же товар, как стиральная машина или холодильник. Вряд ли вы станете покупать холодильник с помятой дверцей или без ручки. А если он через два дня выйдет из строя, то попросите либо устранить недостаток, либо заменить бракованный товар. Причем сделать это можно в течение всего гарантийного срока.

Квартира по закону тоже имеет гарантийный срок – пять лет с момента сдачи ее в эксплуатацию. В течение всего этого времени покупатель жилья при выявлении скрытых дефектов и недоделок может обратиться с претензией к строительной организации, даже если он купил эту квартиру на вторичном рынке. При этом он может потребовать либо устранить недоделки, либо выплатить компенсацию на ремонт.

Чаще всего с недоделками сталкиваются те, кто покупает квартиру на стадии строительства. Жилье новоселу передается по акту, в котором он должен расписаться, что претензий не имеет. Юристы советуют этот документ подписать, даже если обнаружены явные дефекты, иначе потом трудно будет оформить права собственности на квартиру. И уже после этого сразу обратиться к независимым экспертам с тем, чтобы получить заключение о состоянии квартиры, а затем – к юристу, чтобы грамотно составить претензию застройщикам. На практике, если претензия написана грамотно и обоснованно, приложены копии документов, подтверждающих имеющиеся недоделки или расходы на их устранение, застройщик, как правило, идет на переговоры, не доводя дело до суда.

Если же строители отказываются от претензий и возмещения, новоселу придется запастись терпением и обратиться с иском в суд. Бояться этого не нужно, если правда на вашей стороне: застройщику придется заплатить. Причем в этом случае он может потерять гораздо больше. Кроме расходов на ремонт недоделок ему придется компенсировать и другие: на услуги адвоката, проведение экспертизы, даже на аренду другой, пригодной для проживания квартиры. А подпорченную репутацию не измерить никакими деньгами.

Безопасность

Как поставить квартиру на охрану

Чтобы поставить квартиру на охрану, сначала нужно обратиться к участковому милиционеру или инспектору в местном управлении вневедомственной охраны. Он расскажет, как заключить договор. От гражданина потребуются паспорт с пропиской и документ о собственности на жилье.

Прежде чем оборудование будет установлено, квартиру должен посетить инспектор вневедомственной охраны. Он объяснит, какое именно оборудование и где будет установлено, назовет цены на услуги и объяснит собственнику жилья его права и обязанности. А при необходимости посоветует поставить решетки на окна или железную дверь; особенно это актуально для первых и последних этажей.

Сигнализация вместе с установкой обойдется минимум в 8 тысяч рублей в зависимости от набора оборудования. Кроме того, каждый месяц придется платить абонентскую плату в среднем 100–200 рублей. Теперь главное, уходя из дома, не забывать ставить квартиру на охрану, а приходя – снимать. Иначе на пульт охраны поступит сигнал тревоги, и в течение пяти минут к вам приедет наряд милиции. За ложный вызов придется заплатить штраф.

Если охрана вовремя не отреагировала на сигнал тревоги, а из квартиры пропали вещи, она несет за это материальную ответственность.

Покупка-продажа

Что влияет на стоимость квартиры

Помимо очевидных вещей: количества комнат, метража и района большое влияние на стоимость квартиры оказывает ее состояние. Другими словами, можно ли будет в этой квартире жить сразу или придется делать ремонт. По оценкам риелторов, квартира с самым простым, но свежим косметическим ремонтом стоит на 20 % дороже.

Что же подразумевает под собой среднестатистический ремонт? На языке риелторов это свежепобеленный потолок, покрашенные стены (ни в коем случае не обои) или спецобои, которые потом красят. На полу – ламинат или ковролин.

А вот если квартира, которую вы купили, напротив, требует ремонта, приготовьтесь выложить за него кругленькую сумму. Ремонт может составить от 10 до 50 % от стоимости квартиры в зависимости от класса отделочных материалов и работ.

Если вы собрались продавать квартиру, не пожалейте денег хотя бы на косметический ремонт – выиграете намного больше. И еще больше заработаете, если продаете квартиру с мебелью. На мебельный гарнитур в этом случае можно спокойно сделать двукратную наценку – покупатель этого и не заметит. Сегодня на рынке появилось много покупателей, которые не хотят тратить свое время и деньги на приведение квартиры в порядок, а ищут жилье, в которое уже на следующий день можно заселяться.

 

Можно ли сэкономить на услугах риелтора

При желании совершить сделку с недвижимостью можно и самостоятельно, не обращаясь к риелторам. Тогда за оформление квартиры вы заплатите ровно столько, сколько стоят обязательные платежи и госпошлины. Правда, такой подход оправдан только в том случае, если вы сами разбираетесь в юридических тонкостях сделки с недвижимостью и если вам не жаль времени на собирание справок и стояние в очередях.

Если же вы привлекаете агентство недвижимости, приготовьтесь заплатить ему круглую сумму – обычно это несколько процентов от стоимости квартиры. Впрочем, при выборе риелторской компании надо обращать внимание не только на размер комиссии, но и на перечень услуг, которые она обязуется за эти деньги предоставить.

Например, за оформление в собственность квартиры в новостройке агентства недвижимости возьмут 1–1,5 % от ее стоимости. Столько же попросят за юридическое сопровождение, если и покупатель, и продавец уже готовы к сделке, осталось ее только зарегистрировать. А вот проведение сложной альтернативной сделки, например, размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные, будет стоить от 3 до 6 %. Если комиссия меньше – это повод насторожиться.

Главная экономия при сделках с недвижимостью – это экономия не денег, а времени и нервов.

 

Как правильно срочно продать квартиру

Бывают ситуации, когда необходимо срочно продать недвижимость – квартиру, комнату или загородный дом – и получить деньги в течение нескольких дней. Как правило, такой продавец ставит себя в заведомо невыгодные условия.

Дело в том, что найти покупателя всего за пару дней невозможно. Поэтому агентство недвижимости может само выкупить вашу квартиру со скидкой, чтобы затем не торопясь продать ее на рынке.

Кроме того, квартира, которую срочно продают, всегда вызывает подозрения. Серьезное агентство недвижимости обязательно проверит юридическую чистоту покупаемой квартиры. Оно может успеть сделать это и за пару дней, но за это продавцу придется делать дополнительную скидку.

Таким образом, если вы решите срочно продавать квартиру, готовьтесь к тому, что на руки получите на 10–20 % меньше, чем стоит аналогичная жилплощадь на рынке. Конечно, все зависит от рыночной ситуации. В периоды ажиотажного спроса на недвижимость разница может быть совсем незначительной. А если рынок спокойный и у покупателей есть выбор, дисконт может вырасти.

А вот покупать срочно продающуюся квартиру, даже если цена выглядит очень заманчиво, риелторы не советуют. Покупка недвижимости – серьезная сделка с множеством юридических тонкостей, и, поспешив, можно больше проиграть, чем выиграть. Например, через пару лет из мест не столь отдаленных к вам заявится родственник бывших хозяев и предъявит свои права на проживание.

Если решение о покупке все же принято, лучше обратиться за помощью в проведении сделки в серьезное агентство недвижимости – там проверят «чистоту» квартиры. Правда, не бесплатно. Срочная проверка будет вам стоить до 10 % от цены недвижимости.

 

Зачем нужны услуги оценщика

Если по поводу квартиры возник судебный спор или вы берете кредит под залог квартиры, придется прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

Оценить типовую квартиру проще всего: на рынке их тысячи. И цену на такую недвижимость может «на глазок» прикинуть даже человек, ничего не смыслящий в оценке. Поэтому стоимость услуг по оценке типовой однокомнатной квартиры в спальном районе или трехкомнатной в сталинском доме будет примерно одинаковой, в среднем от 3 тысяч рублей.

Если же ваша квартира не подходит под определение «типовая», например, это таунхаус или двухъярусные апартаменты в элитном доме, оценщик возьмет за свои услуги значительно больше.

Впрочем, в некоторых ситуациях одну и ту же квартиру разные оценщики оценивают по-разному. Такое возможно, например, если при разделе квартиры между наследниками возник спор по поводу ее стоимости и каждый нанял своего оценщика. В этом случае суд может назначить либо экспертизу представленных отчетов той и другой стороны (такую услугу, как правило, оказывают оценочные общественные организации) либо третью оценку.

Если оценщика уличат в необъективности, это грозит ему штрафом, а то и приостановкой деятельности.

Гражданам при выборе оценщика стоит ориентироваться не на стоимость его услуг, а на его репутацию. Ведь неправильная оценка может обернуться существенными финансовыми потерями. Информация об оценщиках содержится в специализированных изданиях, которые публикуют рейтинги таких компаний.

 

Как купить квартиру через договор пожизненной ренты

Приобрести квартиру за половину или даже треть рыночной цены – это не фантастика. Это вполне реально, если покупать квартиру по договору пожизненной ренты. Получателем ренты является чаще всего одинокий пенсионер, не имеющий наследников.

Расходы покупателя составляют: первоначальный взнос, обычно 30 % от рыночной цены квартиры, ежемесячные взносы от 1 до 4 тысяч рублей и оплата коммунальных услуг. Например, квартира стоит 3 миллиона рублей. Из них один миллион – единовременная выплата. Если в течение 10 лет платить ренту по 4 тысячи рублей каждый месяц, это еще около 500 тысяч. Итого расходы – 1,5 миллиона рублей, то есть половина стоимости квартиры. Правда, нужно учесть, что ежемесячную плату по крайней мере раз в год придется повышать на размер инфляции.

Кроме выплаты денег в договор ренты часто включаются и другие условия, например, помощь по хозяйству, уборка квартиры, покупка продуктов и т. п. Кстати, не обязательно делать это лично. Услуги патронажной службы, которая возьмет на себя эти хлопоты, обойдутся в 1,5–2 тысячи рублей в месяц.

Что надо предусмотреть, чтобы у получателя ренты не было оснований пойти на попятную?

Первое. Прежде чем составлять договор, убедитесь, что человек, который желает отдать вам квартиру в ренту, здоров психически и понимает последствия своих действий. Для составления договора пригласите квалифицированного юриста.

Второе. Все свои действия нужно подтверждать документально: деньги передавать либо под расписку, либо платить через банк и сохранять все квитанции. Уборка и помощь по хозяйству – также под расписку. Не очень приятная формальность, зато если потребуются доказательства, что вы честно исполняли свои обязанности, они у вас будут.

Важный момент: квартира станет вашей собственностью сразу после подписания договора. Ее регистрируют в госорганах уже на нового владельца. Правда, продать или подарить ее кому бы то ни было без согласия получателя ренты невозможно.

По статистике, около 5 % рентополучателей пытаются расторгнуть договор ренты через суд. Если будет доказано, что какие-то условия договора не исполнялись, можно потерять и квартиру, и все уже выплаченные деньги.

Жилищные кредиты

Ипотека

В нашей стране самыми распространенными кредитами на заемщик берет в банке кредит, как правило, на 80–85 % от стоимости квартиры, а саму квартиру передает в залог банку. Таким образом банк страхуется от того, что кредит могут не вернуть: если заемщик начнет регулярно задерживать платежи, банк может потребовать продать квартиру и выплатить деньги.

Банки предъявляют к недвижимости, покупаемой по ипотеке, довольно жесткие требования.

• Дом, где находится квартира, не должен находиться в аварийном состоянии, стоять в списке на капитальный ремонт или, что еще хуже, на снос.

• Независимо от года постройки в доме не должно быть деревянных перекрытий.

• Квартира должна быть ликвидной: это означает, что, если возникнет необходимость ее продать, найти покупателя можно будет легко и быстро.

• Банки неохотно выдают кредиты на покупку квартир в пятиэтажках – это вытекает из предыдущего требования о ликвидности жилья.

• Квартира должна принадлежать продавцу на праве собственности.

• В качестве залога может не подойти квартира, находящаяся или находившаяся в собственности у кого-либо из ваших близких родственников.

 

Ипотечные кредиты, как правило, долгосрочные – на 10, 15, 20 лет. Поэтому банки более охотно рассматривают заявления молодых заемщиков – людей до 30–35 лет.

Проценты по ипотечному кредиту в нашей стране пока достаточно высоки – от 10 до 15 % годовых от суммы займа. При таком раскладе окончательная стоимость квартиры получается примерно вдвое больше, чем первоначальная.

Расходы заемщика при получении ипотечного кредита составляют не только проценты.

• Рассмотрение заявки и оформление сделки. За то, что банк проверит документы и решит, давать ли вам кредит, он возьмет с вас от 1 до 3 тысяч рублей. Банк готов выдать кредит? Придется выложить еще 5 тысяч рублей за оформление ипотечной сделки. Чтобы узнать точную стоимость выбранной вами квартиры, банк прибегнет к услугам профессионального оценщика, работу которого оплатите вы; это еще от 3 до 8 тысяч рублей.

• Комиссии банка за открытие и ведение счета. За эти услуги банк обычно берет до 3 % от суммы кредита.

• Страховки:

– Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно обойдется вам в 0,5–2,5 % от той суммы, что осталось выплатить по кредиту.

– Страхование квартиры от различных бытовых «катаклизмов» стоит 0,2–0,5 % от ее стоимости.

– Если жилье покупается на вторичном рынке, то придется обзавестись полисом титульного страхования. Это на тот случай, если бывшие хозяева квартиры или их родственники попытаются оспорить ваше право на квартиру. Цена – от 0,3 до 1,5 % от стоимости квартиры ежегодно.

 

Обычно заемщику предлагают оформить страховку в компаниях – партнерах банка. Чем больше партнеров, тем выше конкуренция, а соответственно и больше шансов оформить полис по доступной цене. И наоборот, если в списке страховщиков всего 2–3 компании, то и стоимость страховки, как правило, выше, чем в среднем по рынку.

Но это не значит, что брать ипотечный кредит невыгодно. Во-первых, за 15–20 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти. И даже с учетом переплаты такая покупка окажется выгодной. Во-вторых, деньги надо вносить не все сразу, а платить небольшими суммами – так проще планировать свой бюджет. И в-третьих, если сравнить величину выплат по кредиту со стоимостью аренды подобной квартиры, суммы получатся примерно одинаковыми. То есть, если 20 лет снимать квартиру и 20 лет выплачивать кредит, деньги вы заплатите одинаковые. Но во втором случае квартира останется в собственности.

Если вы решили взять ипотечный кредит, старайтесь погашать его без задержек. За каждый день просрочки начисляется штраф – 0,2–0,5 % от суммы пропущенного платежа. А при регулярных задержках, даже незначительных (к примеру, на пару дней трижды в течение года), банк может потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме. Кроме того, аккуратность при внесении ежемесячных платежей создает вам репутацию, которая в будущем может сослужить хорошую службу. При возникновении действительно серьезных проблем банк скорее пойдет навстречу дисциплинированному заемщику.

И еще один совет. Если вашим созаемщиком выступает супруг или супруга, до оформления кредита задумайтесь о подписании брачного договора: раздел имущества, являющегося предметом ипотеки, – довольно хлопотная процедура.

Стоит задуматься и о том, как быстро вы сможете найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода, если по какой-либо причине потеряете старую.

 

Жилищно-накопительный кооператив

У тех, кто хочет купить жилье, но не имеет достаточных средств, есть альтернатива ипотечному кредиту – получение займа в жилищно-накопительном кооперативе.

Кооператив работает по принципу «кассы взаимопомощи». Вступив в него, человек сначала накапливает на своем счете деньги. Как только накопится половина стоимости квартиры, кооператив выдает вторую половину. Причем под меньшие проценты, чем банк, – обычно это 3–4 % годовых. При этом кооператив не требует никаких документов, подтверждающих доход: накопив половину суммы, заемщик уже доказал свою платежеспособность. Рассрочка по выплате долга, как и при ипотеке, может достигать 10–20 лет. А вот собственником жилья гражданин становится только после того, как вернул кооперативу все деньги.

На первый взгляд, условия очень привлекательные. Но «узким местом» здесь является необходимость накапливать деньги в кооперативе. Нет никакой гарантии, что в один прекрасный момент кооператив не объявит себя банкротом. Или не исчезнет со всеми накопленными деньгами.

Надо понимать, что кооператив работает по принципу финансовой пирамиды. Тем, кто уже накопил на полквартиры, выдаются займы из тех денег, которые вносят вновь вступившие члены, и тех, что возвращают заемщики. Поэтому, если нет притока новых членов, а заемщики перестают платить, у кооператива наверняка возникнут проблемы с выдачей новых займов. Кроме того, в большинстве кооперативов нельзя принести деньги на полквартиры и завтра же получить вторую половину. Есть определенный период, в течение которого деньги должны «полежать», например, полгода или год. А захочется ли вам доверять крупную сумму на такой срок неизвестной организации?

Однако это не значит, что с кооперативами вообще нельзя иметь дела. Можно, но очень осторожно. Во-первых, надо познакомиться с историей кооператива: сколько лет он работает на рынке и каковы отзывы о его деятельности. Во-вторых, проверить, значится ли такой кооператив в базе данных Федеральной службы по финансовым рынкам – для этого достаточно позвонить в эту организацию. Если ответ положительный, уже хорошо: значит, государство этот кооператив проверило и следит за его деятельностью. И в-третьих, следует внимательно изучить договор с кооперативом, лучше при помощи квалифицированного юриста.

И последнее. В периоды, когда цены на недвижимость растут, сотрудничество с кооперативом напоминает игру в «догонялки». Сколько бы денег вы ни относили, никогда не накопите свою половину.

 

Жилищно-накопительные вклады

Российские банки начали предлагать вклады с такими «говорящими» названиями, как ипотечный или жилищнонакопительный. За год или два клиентам предлагается накопить нужную сумму на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит.

Нужно понимать, что такой вклад от обычного накопительного депозита отличается лишь названием. И может быть, чуть более высокими процентами. Никаких гарантий получения ипотечного кредита в будущем он не дает. Все это, как правило, написано в договоре. Впрочем, будущему заемщику открыть такой вклад полезно в качестве своеобразной «тренировки», чтобы научиться регулярно ходить в банк и пополнять вклад.

Во многих западных странах существуют специальные банки, где можно накопить на первоначальный взнос, а затем гарантированно получить кредит на покупку квартиры, – строй-сберкассы. В Германии, например, они пользуются огромной популярностью. В России пока нет специального закона о таких банках – он только разрабатывается и неизвестно, будет ли принят.

 

Как правильно выбирать кредитную программу

Сегодня, чтобы взять ипотечный кредит, приходится проделывать огромную работу: выбрать банк, подходящую ипотечную программу, собрать документы. Если нет времени этим заниматься, можно поручить все это посреднику – ипотечному брокеру.

Для желающего получить ипотечный кредит услуги ипотечного брокера могут быть и бесплатными. Правда, в этом случае существует опасность, что такая компания в первую очередь будет отстаивать интересы банка, а не заемщика. Другие брокеры берут комиссионные с клиента, при этом берутся помочь даже в самых сложных случаях, например, если человек уже обращался за кредитом в банк и получил отказ.

Как правило, гонорар такого брокера составляет 1 % от суммы кредита. При сумме кредита 50 тысяч долларов комиссионные составят 500 долларов. Но эти деньги с лихвой окупятся, если брокер подберет наиболее выгодную ипотечную программу, например с самой низкой процентной ставкой или с наименьшим первоначальным взносом. Или просто подскажет, как снизить дополнительные платежи.

 

Ипотечное перекредитование

Еще несколько лет назад ипотечные кредиты выдавались под 18 % годовых в рублях и 15 % – в валюте. Сегодня рублевые ставки – 12–15 %, а в валюте кредит можно взять под 10–11 %. То есть разница – 3–4 %. Если платить осталось еще 5-10 лет, стоит задуматься о том, чтобы изменить условия кредитования. Впрочем, имеет значение не только разница в процентных ставках, но и сумма, которую заемщику осталось выплатить.

Например, остаток ипотечного кредита, который предоставлялся в 2000–2001 годах, – около 1 миллиона рублей, а разница в ставках – 2 % и больше. В этом случае экономия за каждый оставшийся год кредитования составит порядка 20 тысяч рублей. Если речь идет о суммах более значительных, чем миллион, то актуальным для заемщика может быть снижение ставки даже на полпроцента.

Сегодня многие банки активно предлагают погасить старый кредит и выдать вместо него новый. Тем, кто все же отважится на эту процедуру, следует иметь в виду, что все документы на выдачу кредита нужно собирать заново. Кроме того, заемщику придется оплатить расходы на регистрацию нового ипотечного договора (это в среднем 1,5 тысячи рублей) – и комиссионные банку.

 

Обмен квартиры с помощью ипотечного кредита

Многие агентства недвижимости сегодня предлагают такой вариант: вы находите подходящую квартиру, обращаетесь в банк за кредитом и оформляете сделку. А затем не спеша ищете покупателя на свою старую квартиру.

Зачем такие сложности, если можно сначала продать старую, а затем купить новую квартиру? Вариант с ипотекой – единственный выход в ситуации, если решение поменять жилье пришлось на период бурного роста цен на рынке недвижимости. Представьте: вы договорились с покупателем старой квартиры и начали подбирать новую. Прошло время, цены выросли, и на вырученные деньги вы уже ничего не можете купить.

Есть еще один вариант обмена с помощью ипотеки: меньшая квартира меняется на большую, а кредит берется только на разницу в их стоимости.

Впрочем, выбирая вариант с ипотекой, нужно учитывать дополнительные расходы: это комиссия банку и плата за страховку. Кроме того, как и в любой альтернативной сделке, здесь могут возникнуть трудности. Ведь по условиям куплю-продажу обеих квартир нужно провести в один день, а готовы к этому должны быть одновременно и банк, и риелтор, и продавец, и покупатель.

 

Кредит на покупку квартиры в новостройке

Большинство банков выдают ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья и совсем не жалуют новостройки. По разным оценкам, доля кредитов на покупку первичного жилья составляет от 10 до 20 %, все остальное приходится на вторичный рынок.

Дело в том, что, пока дом не построен, все права на него принадлежат застройщику. И если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то должны понимать: вы покупаете не саму жилплощадь, а обязательства застройщика передать вам ее в собственность, как только дом будет построен и принят госкомиссией.

Если вы все же соберетесь взять кредит на новостройку, готовьтесь к непредвиденным расходам. Проценты по такой ипотеке будут значительно выше, чем если бы вы покупали вторичное жилье. Это плата за повышенный риск банка: ведь он не может дать гарантии, что дом все же будет достроен. Как правило, увеличенный процент действует до момента оформления квартиры в собственность.

Кроме того, купить квартиру по ипотеке можно далеко не в каждой новостройке. И рекламные объявления, которые говорят об ипотеке или рассрочке, могут не соответствовать действительности. Клиент сам должен звонить в указанный в рекламе банк и выяснять, есть ли возможность кредита для данного дома.

Решая, стоит ли ввязываться в покупку новостройки в кредит, не забудьте о существенном преимуществе сделки: если уж банк одобряет покупку квартиры в новостройке, то скорее всего дом будет достроен и квартира передана в собственность.

 

Кредит на покупку комнаты

Купить можно только ту комнату, на которую выдано отдельное свидетельство о собственности. Главное условие: она не должна находиться в долевой собственности у собственника и его соседей по коммунальной квартире.

Еще одно важное условие: по закону, перед тем как просить в банке кредит на комнату, необходимо получить нотариально оформленный отказ соседей купить ее. Все остальные документы – те же, что и для получения кредита на квартиру.

Проценты по «комнатному» кредиту примерно такие же, как и по обычному ипотечному кредиту на квартиру. Максимальный срок кредита – 30 лет, процентная ставка – от 11 до 14 % годовых в рублях.

Аренда

Как сдать квартиру и не пожалеть об этом

Первый и, пожалуй, главный совет: даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым, обязательно заключите с ними письменный договор. И запишите в нем все условия, начиная с размера ежемесячной платы и заканчивая тем, как часто вы будете навещать своих жильцов.

Специалисты советуют при заключении договора помимо платы за первый месяц обязательно брать с жильцов так называемый депозит. Иногда его еще называют платой за последний месяц. Это страховка на тот случай, если жильцы преждевременно покинут квартиру; кроме того, она может послужить залогом за возможную порчу имущества.

Если вы опасаетесь, что жильцы оставят вам «в наследство» многотысячные счета за телефонные разговоры, можете просто отключить «восьмерку». Но есть и более цивилизованный вариант решения проблемы – описать порядок пользования междугородной связью в договоре.

Еще одно немаловажное обстоятельство. Если вы сдаете квартиру, то получаете доход. А значит, обязаны каждый год подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Пренебрегать этим не следует хотя бы по той причине, чтобы к вам и вашим жильцам не было претензий со стороны местного участкового. Кроме того, если с вашим имуществом что-то случится, закон всегда будет на вашей стороне.

 

Договор доверительного управления

Если вы хотите сдать квартиру, но каждый месяц навещать жильцов не сможете, есть выход – обратиться в агентство недвижимости и заключить с ним договор доверительного управления этой квартирой. В этом случае весь процесс ее сдачи в аренду будет происходить без вашего участия. Вам останется только получать деньги.

Агентство само находит жильцов, заключает с ними официальный договор и берет с них плату, а также периодически проверяет состояние квартиры и само оплачивает коммунальные услуги.

При этом хозяин квартиры получает на руки не больше 70 % от арендной платы. То есть, если вашу квартиру можно сдать за 15 тысяч рублей в месяц, то, заключив договор с агентством, на руки вы будете получать только 10,5 тысяч. Но это даже в том случае, если квартира простаивает, так как агентству не удалось сразу же найти жильцов.

Кроме того, договор доверительного управления защитит вас от несознательных жильцов: ремонт по условиям договора агентство должно будет сделать за свой счет. Примерно так же решается и вопрос счетов за междугородные телефонные разговоры.

 

Сдача в аренду ипотечной недвижимости

Идеальный вариант, если сумма, которую вы получаете в виде арендной платы, равняется той, которую выплачиваете банку. Есть некая квартира, в которой живут арендаторы, они-то и выплачивают за вас кредит. А через 15 или 20 лет, когда срок кредита закончится, квартира целиком и полностью ваша.

Если цены на недвижимость за это время вырастут, вы получите двойной выигрыш. Такой вариант выгоден, даже если арендная плата меньше ежемесячных выплат по ипотеке. Просто квартира обойдется вам не бесплатно, а, скажем, в полцены.

Правда, чтобы сдача в аренду ипотечного жилья хорошо работала, надо соблюдать следующие условия.

• В ближайшие 15–20 лет рассматривать эту квартиру не как возможное жилье, а исключительно как объект бизнеса. Вам придется искать арендаторов, следить за тем, чтобы они вовремя вносили деньги и соблюдали порядок в квартире. Кроме того, с арендной платы вы должны уплачивать налог на доходы по ставке 13 %.

• Не забывать о банке: он потребует не только ежемесячных выплат в точно определенный срок, но и подтверждения вашего дохода, а также ежегодного страхования вашей жизни и трудоспособности и самой квартиры.

 

И последнее. Есть риск, правда небольшой, что цены на недвижимость со временем снизятся. Тогда ваш выигрыш будет существенно меньше.

 

Сдача квартиры посуточно: выгодно или нет

Сдавать квартиру посуточно, иными словами, превратить ее в гостиницу – дело весьма выгодное. Доход может быть в несколько раз выше, чем при долговременной аренде. Правда, все, что сулит большие деньги, приносит и немалые хлопоты. Чем короче срок аренды, тем б ольшие риски несет хозяин квартиры. Ведь тот, кто снимает квартиру на месяц, неделю, а тем более на день-два, вряд ли будет бережно к ней относиться. Согласно данным специалистов по недвижимости, только замки в таких квартирах приходится менять в среднем раз в три месяца, не говоря уже о ремонте.

Чтобы застраховать себя от возможного небрежного отношения к своей квартире со стороны съемщиков, лучше заключить договор с агентством недвижимости. Он может выглядеть следующим образом: агентство берет квартиру и обязуется ежемесячно платить владельцу некую сумму, например, 75 или 50 % от оговоренной стоимости аренды. Кроме того, агентство гарантирует, что по окончании договора вернет квартиру владельцу в первоначальном состоянии. Плюс такого способа: арендодателю гарантирован доход независимо от того, сдается квартира или нет. Минус – большие накладные расходы: львиную долю дохода агентство заберет себе.

Если такой вариант не подходит, можно договориться с агентством о поиске клиентов. В этом случае накладные расходы меньше – всего 6–8 % от арендной платы. Однако ответственность за состояние квартиры агентство уже нести не будет.

Налоги

Налоговый вычет на покупку недвижимости

Всем, кто покупает недвижимость в первый раз, полагается налоговая льгота – так называемый налоговый вычет. При этом подразумевается не обязательно приобретение квартиры. Это может быть покупка или строительство загородного дома – в таком случае вычет можно получить исходя из стоимости стройматериалов. А с недавних пор льгота распространяется и на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Законом сегодня утверждена предельная сумма налогового вычета – 1 миллион рублей. Это значит, что, купив квартиру за 1 миллион рублей, можно вернуть обратно 130 тысяч рублей ранее уплаченного налога на доходы. Как известно, его ставка составляет 13 %. Если стоимость квартиры меньше, пропорционально уменьшается налоговая льгота, то есть с 500 тысяч рублей вернут 65 тысяч.

Налоговый вычет – это не подарок от государства, это возврат уплаченного ранее налога. Поэтому получить его может только тот, кто работает и платит налог на доходы по ставке 13 %. Например, в прошлом году вы ежемесячно получали зарплату 20 тысяч рублей и платили с нее в бюджет 2600 рублей налога. За год уплачена 31 200 рублей. За 4 года – 124 800 рублей. Это значит, что, если вы после покупки квартиры за 1 миллион рублей принесете в налоговую инспекцию справку о своих доходах и уплаченных 124,8 тысячах рублей налогов за 4 года, ровно столько вам и вернут.

Перечислим, какие документы надо предъявить в налоговую инспекцию кроме заявления на предоставление вычета. Первое: договор купли-продажи квартиры – там указана сумма сделки. Второе: документ об оплате. Это может быть кассовый чек или расписка лица, получившего деньги. Третье: справку о своих доходах и уплаченных налогах из бухгалтерии предприятия, где вы работаете. И четвертое: заполненную декларацию о доходах за прошедший год. В случае с ипотечной квартирой понадобятся еще и выписки с банковских счетов о том, что идет перечисление денег.

В течение 30 дней налоговая инспекция примет решение о предоставлении вычета. Есть два варианта получения денег. Первый: их перечислят на банковский счет, который вы укажете в своем заявлении. Второй: можно обратиться в бухгалтерию по месту работы, и, как только налоговая инспекция примет решение о предоставлении вычета, работодатель перестанет высчитывать с вас подоходный налог. Кстати, получить вычет на работе можно не дожидаясь окончания года.

И еще один нюанс. Налоговый вычет при покупке недвижимости предоставляется единственный раз в жизни. Если вы покупаете квартиру или комнату во второй раз, а предыдущий вычет использовали не полностью, можете обратиться в налоговую за следующей его частью.

 

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

Если вы покупаете квартиру по ипотеке, то в этом случае вся сумма процентов, которые вы заплатите банку, не будет облагаться подоходным налогом. И деньги это немаленькие: тот, кто берет ипотечный кредит, вероятно, уже подсчитал, что проценты в итоге могут составить сумму, сопоставимую с размером самого кредита.

Предположим, вы взяли по ипотеке 2 миллиона рублей на 15 лет под 11 % годовых. В итоге через 15 лет вы выплатите банку чуть больше 4 миллионов: 2 миллиона – сам долг и два с лишним – проценты. Вот эти два с небольшим миллиона из вашего дохода и не будут облагаться подоходным налогом. Экономия – 270 тысяч рублей.

Чтобы получить такую налоговую льготу, надо предоставить в налоговую инспекцию ряд дополнительных документов: кроме договора купли-продажи, передаточного акта и свидетельства о праве собственности на квартиру – выписки с банковских счетов о том, что вы перечисляете деньги в погашение кредита.

При этом нужно иметь в виду, что льготы по налогам предоставляются только тем, кто эти налоги уже заплатил. Если у вас «черная» или «серая» зарплата, рассчитывать на налоговый вычет вы не сможете.

Таким образом, если вы зарабатываете 30 тысяч рублей в месяц, а подоходный налог платите только с 3 тысяч, то будете экономить на налогах по 390 рублей в месяц – это 4700 рублей в год. Получается, что выплаченные вами в качестве процентов 2 миллиона рублей не будут облагаться налогом… 58 лет.

 

Налоговый вычет при покупке комнаты

Налоговый вычет могут получить не только те, кто купил целую квартиру, но и те, кто приобрел комнату в коммунальной квартире. При этом не имеет значения, что написано в свидетельстве о собственности на жилье: например, / доли в 2-комнатной квартире – комната площадью 20 кв. м или просто комната площадью 20 кв. м.

Максимальная сумма вычета зависит от стоимости приобретенной комнаты. Если комната стоит меньше миллиона рублей, то это фактические расходы, умноженные на 13 %, но не более 130 тысяч рублей.

Если комната приобретается в кредит, то вычету подлежат еще и проценты, уплаченные по этому кредиту. Допустим, налогоплательщик заплатил за комнату 1300 тысяч рублей. Тогда он имеет право на вычет в размере 130 тысяч плюс 13 % от суммы выплаченных процентов за пользование таким кредитом.

 

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Все, кто продает недвижимость, также имеют право на налоговую льготу. Налоговый вычет при продаже недвижимости предоставляется каждый раз при продаже квартиры или дома. И для его получения не нужны никакие справки о доходах и уплаченных налогах. Дело в том, что деньги, вырученные от продажи недвижимости, и есть доход, с которого по закону нужно заплатить 13-процентный налог. По этому-то налогу и возникает льгота.

Единственное, от чего зависит размер этой льготы, – срок владения недвижимостью. Если он меньше 3 лет, вычет предоставляется только на 1 миллион рублей. То есть сэкономить на налогах можно максимум 130 тысяч. А если квартира была в собственности более 3 лет, вычет дается уже на полную сумму сделки.

Для получения вычета в налоговую инспекцию надо предоставить декларацию о доходах, договор купли-продажи с указанием стоимости квартиры и написать заявление о предоставлении вычета.

 

Взаимозачет подоходного налога при продаже одной квартиры и одновременной покупке другой

При одновременной продаже одной и покупке другой квартиры налоги можно взаимозачесть. Предположим, вы продали квартиру за 2 миллиона рублей. Если она была в вашей собственности больше 3 лет, налог на доходы платить не надо. Если меньше, то налог на доходы – 13 % – заплатить придется, но только с суммы, превышающей 1 миллион рублей. В нашем примере с миллиона нужно заплатить 130 тысяч рублей налога. Но если вы сразу же купите другую квартиру, то с суммы в 1 миллион рублей 13-процентный налог вам должны вернуть – те же 130 тысяч. И вот в этом случае эти налоги могут быть полностью взаимозачтены.

Впрочем, похода в налоговую инспекцию избежать все равно не удастся. Кроме заявления на вычет нужно собрать все документы, которые необходимы для получения вычета на покупку и на продажу недвижимости. И самостоятельно рассчитать сумму, которая подлежит взаимозачету.

Главное условие, которое должно быть соблюдено для взаимозачета налога, состоит в том, что продать старую и купить новую квартиру необходимо в течение 1 года.

 

Какие налоги должен платить арендодатель

Скрыть, что вы сдаете квартиру, становится все сложнее. В последнее время налоговые органы усилили работу с соседями, товариществами собственников жилья и всеми, кто имеет информацию о квартирах, которые сдаются внаем. Принимаются и проверяются даже анонимные звонки и сообщения. Тем, кто подозревается в сдаче квартиры, или тем, у кого в собственности несколько квартир, рассылаются уведомления с предложением подать декларацию и уплатить налог.

Если вы квартиру не сдаете, а там живут, предположим, ваши дети или родители, все же следует посетить налоговую и предоставить соответствующие документы, чтобы избежать дальнейших претензий.

Итак, те, кто сдает квартиру, должны платить налог – 13 % от полученного дохода. Налог стоит рассчитать самостоятельно, а доход – подтвердить документами. Например, это может быть договор с арендатором.

Есть возможность снизить этот налог более чем вдвое. Для этого нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, и тогда сдача квартиры будет считаться вашим бизнесом. Для предпринимателей налоговая ставка всего 6 %.

 
Приходько Валентин Иванович , Copyright © 2018-2018 г. E-mail: adm-site-val@rambler.ru , Украина .
Перепечатка материалов с обязательной ссылкой на сайт - ПРИВЕТСТВУЕТСЯ !.
Все материалы на сайте предоставлены исключительно в ознакомительных и образовательных целях,
администрация сайта не претендует на их авторство и не несёт ответственности за их содержание.